Sjálfbærni

Sjálfbærnivegferð Regins hefur opnað á ný tækifæri og leitt af sér spennandi verkefni. Vinna við fjölmörg viðfangsefni hófst á árinu og öðrum lauk. Mörg verkefni eru og verða hluti af daglegum rekstri til framtíðar og enn fleiri eru í farvatninu.

Grænir leigusamningar bættust á árinu við vöruúrval félagsins. Samningarnir eru samkomulag milli Regins og viðskiptavina um að vinna sameiginlega að sjálfbærum rekstri í leigurými og minnka þannig kolefnisspor og auka vellíðan starfsfólks. Samningarnir eru leið til að hafa meiri áhrif á kolefnisspor félagsins í heild, sérstaklega í þeim 2/3 hlutum eignasafnsins þar sem Reginn hefur ekki áhrif á daglegan rekstur, heldur er hann í höndum viðskiptavina. Að auki svara samningarnir eftirspurn leigutaka um ráðgjöf og upplýsingar varðandi sjálfbærari rekstur í leigurýmum. Ávinningurinn er meðal annars betri nýting náttúruauðlinda, lækkun á rekstrarkostnaði og aukin vellíðan. Þá var útbúin handbók um sjálfbæran rekstur fasteigna til að styðja við grænu leigusamningana og miðla fróðleik um efnið. Reginn leggur einnig áherslu á grænar samgöngur við fasteignir sínar með hleðslustöðvum fyrir rafbíla, hjóla- og hlaupahjólastæðum. Á árinu var þeim fjölgað og mun Reginn halda áfram á þeirri vegferð.

Þróun stafrænna lausna tekur mið af sjálfbærniáherslum félagsins. Á árinu bættust við upplýsingar á þjónustuvef Regins um rafmagnsnotkun í um 16% eignasafnsins. Upplýsingar um snjallsorp voru þegar aðgengilegar á vefnum. Vinna hélt áfram við þróun snjallsorps á árinu 2021 en lausnin hvetur viðskiptavini m.a. til aukinnar sorpflokkunar. Fleiri snjallsorpstöðvar verða settar upp á árinu 2022 og unnið að frekari lausnum til að miðla öðrum umhverfisupplýsingum sem eftirspurn hefur verið eftir. Þá var einnig unnið að lausnum sem styðja við pappírslaus viðskipti, reikningar eru nú aðgengilegir í gegnum skeytamiðlun og útprentunum í flestum tilvikum hætt.

Þekkingaröflun og menntun starfsmanna á sjálfbærum málefnum fékk mikið vægi á árinu en ráðinn var starfsmaður með sérþekkingu á sjálfbærum fasteignum, auk þess sem námskeið og fyrirlestrar voru í boði. Sérstök áhersla hefur verið lögð á þekkingu tengda heilsu og vellíðan, innivist og umhverfisvottunum fasteigna. Unnið var áfram að BREEAM In-use vottunum fasteigna og hlaut Borgartún 8-16 vottun á árinu, til viðbótar við þær fasteignir félagsins sem áður hafa verið vottaðar. Alls eru nú 26% af eignasafninu umhverfisvottuð.

Endurfjármögnun og græn fjármögnun

Á árinu hélt Reginn áfram þeirri endurfjármögnunar vegferð sem hófst árið 2020, en félagið sótti 31 ma.kr. í nýtt lánsfé á árinu 2021 og greiddi upp 25 ma.kr. af óhagstæðari lánum. Um helmingur nýrrar lántöku var í formi grænnar fjármögnunar og var græn fjármögnun 33% af heildarfjármögnun félagsins í lok árs. Á árunum 2020 og 2021 hefur Reginn sótt samtals 61 ma.kr. í nýtt lánsfé og greitt upp um 49 ma.kr. af eldri lánum.

Félagið gaf út skuldabréf á markaði fyrir um 13,5 ma.kr. og af því voru samtals 8,7 ma.kr. græn skuldabréf. Reginn var langstærsti útgefandi grænna skuldabréfa á innlendum skuldabréfamarkaði, að undanskildum opinberum aðilum, fyrirtækjum í eigu opinberra aðila og bönkum. Reginn var í hópi stærstu útgefanda á fyrirtækjaskuldabréfum á markaði á árinu.

Meðalvextir verðtryggðra lána lækkuðu úr 3,40% í lok árs 2020 í 2,82% í lok árs 2021. Meðalvextir óverðtryggðra lána hækkuðu um 0,13 prósentustig á sama tíma og stýrivextir hækkuðu um 1,25 prósentustig og stóðu í 3,94% í lok árs 2021. Í lok árs var 10,5% af heildar vaxtaberandi skuldum á óverðtryggðum breytilegum vöxtum.

Útgáfurammi

Langtímafjármögnun félagsins byggir að stærstum hluta á 100 ma.kr. útgáfuramma sem skráður var í Kauphöll í maí 2017. Útgáfuramminn var stækkaður úr 70 ma.kr. í 100 ma.kr. þann 7. október 2021.

Markmiðið með útgáfurammanum var að skapa umgjörð utan um fjármögnun félagsins og að tryggja hagkvæmustu fjármögnun á hverjum tíma. Tilgangur útgáfurammans er:

• Miðlæg fjármögnun hjá móðurfélagi
• Einfalt tryggingafyrirkomulag
• Möguleiki á fjölbreyttri fjármögnun
• Sveigjanleiki til að kaupa og selja eignir
• Nýta sameiginlega virðisauka sem myndast í eignasafni

Stækkun eignasafns almenna tryggingafyrirkomulagsins hefur verið töluverð á árinu. Smáralind sem var áður undir sértæku tryggingafyrirkomulagi var færð í almenna fyrirkomulagið í september 2021, en þá jókst virði eigna undir verslun og þjónustu úr 27% í 43% af eignasafninu. Að auki voru 29 aðrar eignir sem áður voru utan útgáfurammans bætt undir almenna tryggingafyrirkomulagið á öðrum ársfjórðungi 2021. Virði eignasafnsins undir almenna tryggingafyrirkomulaginu nam 98,2 ma.kr. í lok árs 2021 og jókst um 28,7 ma.kr. á árinu.

Lánaþekja rammans var 60,6% í lok ársins 2021.

Þróunarfélagið og tækifærin því samfara

Á síðustu árum hafa ýmis nýfjárfestingaverkefni ásamt endurskipulagningu og þróun á eignasafninu verðið fyrirferðamikil á bókum félagsins en að sama skapi hafa þessi verkefni verið með þeim arðsömustu innan félagsins. Má þar nefna umbreyting Egilshallar, endurskipulagningu Smáralindar, fjárfesting og uppbygging á Hafnartorgi ásamt fjölmörgum fjárfestinga- og leiguverkefnum fyrir opinbera aðila sem hafa hlaupa á milljörðum króna ár hvert. Verkefni af þessum toga krefjast mikillar þekkingar, athygli og tíma stjórnenda félagsins. Reginn lagði því upp með að leita samstarfs við þekkingaraðila með reynslu af fasteignaþróun ásamt fleiri meðfjárfestum. Slíkt samstarf myndi dreifa áhættu en að sama skapi gefa tækifæri til að takast á við enn stærri þróunarverkefni án þess að vera fjárhagslega, þekkingalega eða mannafls íþyngjandi fyrir Reginn. Í september 2021 var tilkynnt að Reginn og Hagar hf. muni ganga í eigendahóp Klasa ehf., en eignarhlutur hvers eiganda fyrir sig verður 1/3 af útgefnu hlutafé.

Þróunarfélagið Klasi mun koma að öllum stigum fasteignaþróunar með áherslu á verkefni fremst í þróunarferlinu. Áhersla verður á fjölbreytta og græna borgarþróun, uppbyggingu margskonar atvinnuhúsnæðis, opinberrar starfsemi og íbúða. Félagið mun fjárfesta, þróa og byggja upp verkefni en að skilgreindum ferlum loknum verða þau seld þegar markaðsaðstæður eru hagstæðar.

Klasi er eigandi stórra þróunarreita á Ártúnshöfða (Borgarhöfða), einu helsta þróunar-og uppbyggingarsvæði Reykjavíkur á komandi árum. Hagar og Reginn leggja félaginu til fjölbreytt safn af tekjuberandi fasteignum ásamt þróunareignum sem Klasi mun þróa og skapa verðmæti fyrir eigendur til framtíðar. Hluti af eignasafni sem Hagar leggja félaginu til eru þróunarreitir í Mjódd. Þessir stóru þróunarreitir þ.e. Borgarhöfði og Mjóddin eru gríðarlega stór og umfangsmikil framtíðaruppbyggingarsvæði og innan þeirra hyggst Reginn ná fram markmiðum sínum um frekari fjárfestingu innan nýrra kjarna þar sem saman fer íbúðarbyggð, atvinnuhúsnæði og sterk þjónustusvæði.

Markmið Regins er að geta tekið þátt sem minnihlutaeigandi í verkefnum sem styðja við kjarnastarfsemi félagsins til lengri tíma en eru þó mun stærri að umfangi en svo að þau myndu falla að daglegum rekstri og verkefnum Regins og starfsmanna. Enn er til staðar fyrirvari Samkeppniseftirlitsins fyrir viðskiptunum

Áætluð verðmæti undirliggjandi fjárfestingaeigna í nýju félagi eftir fyrirhuguð viðskipti verða um 15 ma.kr. þar sem eiginfjárhlutfall verður um 80%.

Stafræn vegferð

Fjölmörg verkefni á stafrænni vegferð félagsins litu dagsins ljós á síðastliðnu ári. Áherslur og forgangsröðun stafrænna verkefna taka mið af stefnuáherslum félagsins og því sérstök áhersla lögð á að flýta þróun og innleiðingu lausna sem styðja við grænu vegferð félagsins, að setja viðskiptavininn í öndvegi og auka hagkvæmni í rekstri.

Þjónustuvefur Regins (Mínar síður) hélt áfram að gegna lykilhlutverki við upplýsingamiðlun, samskipti og þjónustu við viðskiptavini. Á árinu bættust við nokkrar mikilvægar lausnir á þjónustuvefnum. Meðal annars getur hluti af viðskiptavinum félagsins sótt upplýsingar um þróun rafmagnsnotkunar með myndrænum hætti og leigusamningar eru nú aðgengilegir á vefnum.

Leigutakar geta fylgst með orkunotkun

Rafrænar undirritanir samninga eru nú orðnar mögulegar á þjónustuvefnum og búið er að sjálfvirknivæða undirritunarferil skjala sem meðal annars felur í sér uppflettingar í ytri gagnagrunnum og sjálfvirka vistun samninga í skjalavistunarkerfi félagsins. Þetta fyrirkomulag mun til framtíðar gera þjónustuna einfaldari, skilvirkari og draga úr villuáhættu svo um munar. Þessar nýju aðgerðir koma til viðbótar við fjölmargar lausnir og upplýsingar sem má nálgast á þjónustuvefnum, eins og rafræna reikninga, hreyfingayfirlit, sölutölur, handbækur, tengiliðaupplýsingar og margt fleira.

Í undirbúningi eru fleiri stafrænar lausnir sem koma til með að skipta sköpum í þjónustu og samskiptum við viðskiptavini. Tekin hefur verið ákvörðun um að innleiða nýtt viðskiptavinakerfi sem auðveldar félaginu að stýra viðskiptavinatengslum (CRM) og halda enn þá betur utan um samskipti við viðskiptavini og verkefni þeim tengd.

Snjallar lausnir við rekstur á fasteignum félagsins eru í hraðri þróun sem sífellt auka sjálfvirkni og hagvæmni ásamt því að efla gæði í vöktun, upplýsingagjöf og þjónustu við viðskiptavini. Komin er góð reynsla á Snjallsorp Regins sem fyrst var þróað og innleitt á Hafnartorgi. Nú standa yfir framkvæmdir við Snjallsorp í Smáralind sem verður þá í boði fyrir alla þá fjölmörgu viðskiptavini félagsins sem eru í Smáralind. Geta þeir þá með einfaldari hætti aukið sorpflokkun og fylgst nákvæmlega með þróun sorplosunar á þjónustuvefnum. Á komandi misserum er stefnt á frekari innleiðingu á Snjallsorpi í eignasafninu.

Ljóst er að með þeirri tæknibyltingu sem nú á sér stað eru tækifærin fjölmörg til að gera fasteignir í eignasafni félagsins snjallari, félaginu og leigutökum þess til hagsbóta. Reginn hyggst vera í fararbroddi hvað þetta snertir og er nú þegar að þróa og prófa lausnir sem tvímælalaust munu til framtíðar auka ánægju viðskiptavina og skapa skilyrði til sjálfbærari og hagkvæmari reksturs í fasteignum félagsins. Nettengd tæki (e. IoT) og hugbúnaður veita ógrynni tækifæra við vöktun, gagnagreiningu og rekstrarstýringu á fasteignum.