Nýjar áherslur

Í framhaldi af nýju stjórnskipulagi hjá félaginu, sem var liður í að styrkja félagið og styðja við þær framtíðaráherslur sem stefnumótun lagði, hefur verið unnið að því að efla og styrkja afkomueiningar félagsins bæði stjórnunarlega og faglega. Nú í fyrsta sinn er afkoma einstakra afkomueininga byggt á nýju stjórnskipulagi birt í ársreikningi. Þessar einingar eru: Verslun og þjónusta, Samstarfs- og leiguverkefni með opinberum aðilum og Atvinnuhúsnæði og almennur markaður.

Dæmi um eignir innan þessa afkomueininga:

Opinberir aðilar: Samstarfs- og leiguverkefni: Knatthöllin í Egilshöll, skólar og leikskólar, skrifstofueiningar í leigu til opinberra aðila, rannsóknar og geymsluhúsnæði, vörugeymslur, Íþróttahús, gistiheimili o.s.frv.

Verslun og þjónusta: Smáralind, Hafnartorg, Kvikmyndahöllin í Egilshöll, Garðatorg, Litlatún, Hólagarður o.s.frv.

Atvinnuhúsnæði og almennur markaður: Skrifstofur, hótel, gistiheimili, iðnaður, lager og geymsluhúsnæði.

Hver eining er undir stjórn framkvæmdastjóra sem hefur það hlutverk að byggja upp og viðhalda sérþekkingu á viðkomandi sviði. Hver eining er sérstök afkomueining. Með aukinni sérhæfingu og þekkingu getur félagið betur veitt viðskiptavinum sínum þær sérlausnir sem þörf er á og þannig stuðlað að virðisauka fyrir viðskiptavini og félagið.

Félagið leggur áherslu á að þétta og styrkja eignasafn sitt og vinnur að því að efla þá kjarna sem eru innan eignasafnsins. Dæmi um kjarna sem horft er til, miðbær Reykjavíkur, Borgartúnssvæði, Smáralindarsvæði, miðbæir í Garðabæ og Hafnarfirði. Egilshallarsvæði o.s.frv. Áfram er unnið að sölu stakra eigna utan kjarna.

Nú þegar er um 72% af virði eignasafns félagsins staðsett í þeim kjörnum sem skilgreindir hafa verið. Sú hugsun sem felst í að þróa eignasafn félagsins í þessa átt er m.a. til að koma til móts við breytt viðhorf samfélagsins, nýja kynslóð neytenda, þéttingu byggðar, breyttar samgöngur og kröfur um sjálfbærni til virðisauka fyrir samfélagið, viðskiptavini og fjárfesta. Leitast verður við að gera aðlaðandi umhverfi og eftirsótta blöndu kjarna fyrir atvinnustarfsemi, þjónustu, menntun, búsetu og afþreyingu þar sem notendur geta lifað, leikið og starfað.

Opinberir aðilar - Samstarfsverkefni

Ríki og sveitarfélög eru mjög stórir kaupendur þjónustu á leigumarkaði og líkur eru á að umsvif þeirra fari vaxandi. Reginn hefur frá upphafi unnið að aukinni hlutdeild á þessum markaði og orðið vel ágengt í þeim efnum á síðustu árum. Innan eignasafns Regins eru einnig viðamikil útleigu- og þjónustuverkefni sem voru boðin út á árunum 2003 – 2007 og hafa fylgt með kaupum á eignasöfnum sl. ára. Þau verkefni voru þá flokkuð sem einkaframkvæmdarverkefni (PPP – Public Private Partnership) sem við kjósum nú að kalla samstarfsverkefni. Egilshöll í Grafarvogi, skólamannvirki í Hafnarfirði, leikskólar í Garðabæ og Hafnarfirði og nú síðast Hjúkrunarheimilið Sóltún eru gott dæmi um þess konar samstarfsverkefni þar sem leigusali tekur að sér aukna þjónustu við rekstur á húsunum, s.s. ræstingar, þrif, húsvörslu og umsjón, öryggismál, orkustýringu o.s.frv. Egilshöll endurspeglar þar að auki aukna nýtingu eignar með hliðarstarfsemi að frumkvæði einkaaðila sem stuðlar ekki einungis að aukinni fjárhagslegri hagkvæmni heldur getur einnig aukið þjónustustig til notenda verkefnisins.

Reynsla félagsins á þessu sviði, þ.e. útleigu og veitingu stoðþjónustu hefur gert það að verkum að mikil þekking er innan Regins um útleigu fasteigna með áherslu á samstarfsverkefni þar sem það er haft að leiðarljósi að bjóða leigutökum fýsilegar heildarlausnir. Þessar áherslur hafa nýst sérstaklega vel í útboðum opinberra aðila s.s. vegna stofnana á vegum ríkis og sveitarfélaga. Hefur félagið sett sér það að markmiði að vera leiðandi í lausnum fyrir opinbera aðila í tengslum við útleigu á stórum fasteignum ásamt rekstri og þjónustu slíkra eigna þar sem horft er til sameiginlegra hagsmuna og heildstæðra virðisaukandi lausna fyrir báða aðila.

Í dag er yfir þriðjungur af eignasafni Regins í leigu til opinberra aðila og er stærsti leigutakinn Reykjavíkurborg hvort sem litið er til fermetra eða tekna en um 16% af tekjum Regins koma frá Reykjavíkurborg, annar stærsti leigutaki félagsins er íslenska ríkið með um 10% af heildartekjum. Tekjur frá opinberum aðilum hafa verið að aukast á síðustu árum með nýjum samningum, m.a. við Landlækni, Tryggingastofnun, Lögregluna á Suðurnesjum, Geðheilsuteymi austur, ríkislögreglustjóra og Landlækni. Tekjur vegna opinberra aðila munu aukast enn á komandi árum þegar afhending á höfuðstöðvum Vegagerðarinnar hefur farið fram.

Áfram verður lögð mikil áhersla á þennan flokk enda þessi verkefnaflokkur sá verðmætasti hjá félaginu, skilar hæstu tekjum miðað við fermetra og lengstu samningunum. Viðskiptavinir í þessum flokki eru þeir ánægðustu skv. þjónustukönnun sem gerð var í lok síðasta árs.

Verslun og þjónusta

Mikilvægi fasteigna í rekstri verslunar og þjónustu er mikið þar sem staðsetning og gæði verslunarrýma eru lykilatriði bæði fyrir rekstraraðila og neytendur. Hjá Reginn starfar sérhæft teymi á sviði verslunar og þjónustu sem er skipað starfsfólki sem hefur mikla reynslu af rekstri verslana og veitingastaða. Neysluvenjur neytenda breytast ört með aukinni tækniþróun, breyttum samgönguvenjum, aldurssamsetningu og búsetu. Þekking teymisins er mikilvæg til að skilja betur öra þróun á sviði verslunar og styðja þannig við viðskiptavini félagsins til að mæta breyttu samkeppnisumhverfi.

Dæmi um þróun undanfarinna ára er sífellt aukið vægi verslunarkjarna þar sem neytendur geta á sama svæði verslað, sótt þjónustu og afþreyingu hjá ólíkum rekstraðilum og sparað sér þannig fyrirhöfn og akstur við að keyra á marga staði. Gott dæmi um slíka þróun er Garðatorg sem hefur styrkst mikið síðustu tvö ár með opnun Bónus auk þess sem sterkir og eftirsóttir rekstraraðilar eins og ísbúðin Huppa og Flatey pizza hafa opnað á svæðinu auk þess sem Te & kaffi er að opna þar kaffihús á næstu vikum. Þessir nýju rekstraraðilar hafa síðan styrkt rekstrargrundvöll þeirra verslana sem fyrir eru með því að draga fleiri gesti að svæðinu og gefa viðskiptavinum enn betri ástæðu til að dvelja lengur á svæðinu og nýta sér þjónustu fleiri aðila í sömu ferð.

Með því að eiga allt verslunarrými á kjarnasvæðum eins og Garðatorgi getur Reginn þróað og byggt upp heildstæða kjarna með ákjósanlegri blöndu af dagvöru, sérvöru, veitingum og afþreyingu og valið rekstraraðila sem styðja hver við annan. Samskonar hugsun er á bak við val og samsetningu leigutaka í Smáralind og Hafnartorgi, á svæðum þar sem Reginn á öll verslunarrýmin og hefur í hendi sér hvernig samsetning rekstraraðila er. Vægi innlendra og alþjóðlegra vörumerkja, verðflokkar verslana, úrval og samsetning veitingaaðila, gæði verslunarrýma og markaðssetning kjarnanna, allt atriði sem skipta miklu máli fyrir leigutaka Regins og rekstrarárangur þeirra.

Eignasafn Regins í verslun og þjónustu er sterkt og telur yfir 130 þúsund fermetra eða um þriðjung af eignasafni félagsins. Fjöldi leigutaka í verslun og þjónustu eru um 170 talsins og eru stærstu leigutakar á sviðinu Hagar, H&M og Húsasmiðjan. Tíu stærstu leigutakar á sviði verslunar og þjónustu standa undir um 40% af leigutekjum sviðsins.

Rúmlega 70% af eignasafni Regins í verslun og þjónustu er staðsett í kjörnum Regins sem þýðir að á þeim svæðum er þétt og fjölbreytt byggð. Aukinn þéttleiki og fjölbreytt byggð styðja við verslun þar sem íbúar, starfsfólk, viðskiptavinir og jafnvel ferðamenn á kjarnasvæðum velja oftar en ekki að sækja verslun og þjónustu á svæðum nálægt vinnustað eða heimili. Kjarnar Regins eru vel staðsettir við helstu samgönguæðar og fyrirhugaða Borgarlínu. Sem dæmi er 95% af verslunarrými Regins í innan við fimm mínútna göngufjarlægð frá fyrirhugaðri Borgarlínu en fyrirsjáanlegt er að verslunarsvæði við Borgarlínur muni styrkjast þegar líður á áratuginn.

Árið 2020 var ár mikilla sviptinga hjá viðskiptavinum Regins á sviði verslunar og þjónustu vegna margþættra COVID áhrifa á starfsemi þeirra. Fjöldatakmarkanir, sótthreinsanir, grímuskylda, aukið atvinnuleysi, brostnar aðfangakeðjur og hvarf ferðamanna skapaði rekstraraðilum fordæmalaust rekstrarumhverfi. Með þrautseigju og seiglu náðu íslenskar verslanir að snúa þröngri stöðu í tækifæri með því að þjónusta íslenska neytandann, sem komst lítið erlendis í ferðalög, með einstökum árangri. Almennt var góð veltuaukning hjá rekstraraðilum í verslun, sérstaklega í vöruflokkum er snúa að heilsu, heimili og dagvöru. Á móti reyndist árið krefjandi fyrir veitingastarfsemi og afþreyingu þar sem fjöldatakmarkanir og grímuskylda hafði neikvæð áhrif á reksturinn með tilheyrandi tekjusamdrætti.

 

Smáralind - heldur áfram að styrkja sig í sessi

Þrátt fyrir fordæmalaust og krefjandi ár í verslun og þjónustu er óhætt að segja að Smáralind hafi styrkt sig verulega í sessi á síðasta ári. Verslun í Smáralind jókst um 8,2% á árinu m.v. fyrra ár og var útleiguhlutfallið yfir 97%. Smáralind fékk tvenn ÍMARK verðlaun fyrir markaðsefni sitt auk þess að vera tilnefnt sem markaðsfyrirtæki ársins. Í janúar fékk Smáralind viðurkenningu frá Íslensku ánægjuvoginni fyrir að mælast efst í flokki verslunarmiðstöðva.

 

Í rekstri Smáralindar var brugðist hratt við COVID faraldrinum með auknum þrifum, sóttvörnum, merkingum og fræðslu til rekstraraðila. Opnunartími hússins hélst óbreyttur þrátt fyrir samkomutakmarkanir þó að einstaka rekstraraðilar hafi ákveðið að aðlaga opnunartíma að tímabundnum aðstæðum. Áfram var hugað að umhverfismálum í rekstri Smáralindar og í desember opnaði í húsinu glæsileg hjólageymsla sem tekur yfir 100 reiðhjól auk þess sem þar er aðstaða til léttra viðgerða.

Undir lok árs opnuðu Sætar syndir og Maikaí veitingastaði við hliðina á útibúa Íslandsbanka og yfir jólin var Bláa lónið með glæsilega pop-up verslun í húsinu. Auk þess var utankjörfundaratkvæðagreiðsla vegna forsetakosninganna í húsinu í júní.

Árið 2021 er 20 ára afmælisár Smáralindar og verður ýmislegt gert í tilefni af þeim tímamótum. Á næstu mánuðum muni nokkrir leigutakar stækka verslanir sínar auk þess sem nýjar verslanir munu opna í húsinu á árinu.

Hafnartorg - nýtt hjarta miðbæjarins við höfnina

Brátt sér fyrir endann á 20 ára uppbyggingartímabili Austurhafnarinnar þar sem hátt í 100 þúsund fermetrar hafa verið byggðir á undanförnum 20 árum. Svæðið myndar nýtt hjarta miðbæjar Reykjavíkur við höfnina þar sem saman fer nútímaleg hönnun, vandað húsnæði og blönduð starfsemi sem styður við iðandi mannlíf íbúa, skrifstofufólks, ferðamanna og Reykvíkinga í leit að upplifun á sviði menningar, verslunar og veitinga. Fjárfesting á svæðinu nemur hátt í 100 milljörðum og verður svæðið fullmótað árið 2022 þegar Landsbankinn opnar nýjar höfuðstöðvar sínar.
Þrír nýir rekstraraðilar opnuðu starfsemi sína á Hafnartorgi á fyrri hluta árs 2020. Maikai opnaði hollan veitingastað, Bionic framúrstefnulegan bar og Reðasafnið tvöfaldaði starfsemi sína með því að opna glæsilegt safn í kjallara H&M. Auk þess opnuðu þrír aðilar tímabundnar pop-up verslanir á svæðnu, Bláa lónið, Optical studio og Skor pílustaður.

Hafnartorg var miðpunktur Hönnunarmars í júní þar sem ýmsir viðburðir fóru fram auk þess sem verk af Vetrarhátíð voru sýnd í rýmum á svæðinu í febrúar. Því til viðbótar voru nokkrar tímabundnar listasýningar á svæðinu, ljósmyndasýning í júní, danssýning í október og málverkasýning í desember.
Þrátt fyrir mikla fækkun ferðamanna vegna COVID, styrkti svæðið sig í sessi meðal Íslendinga og var mikil aukning í jólasölu flestra verslana á svæðinu m.v. fyrra ár. Svæðið var gert hlýlegra með nýjum götugögnum og auknum jólaskreytingum. Aðsókn að bílakjallara Hafnartorgs, sem núna tengist bílastæðakjallara Hörpu, jókst til muna árinu og ljóst að þessi 1.100 bílastæði sem eru undir Hafnartorgi eru mikið akkeri fyrir svæðið.

Hverfiskjarnar - fjölbreytt nærþjónusta

Árið 2020 var hagfellt fyrir hverfiskjarna sem með sinni fjölbreyttu samsetningu af verslun og þjónustu höfðuðu aldrei sem fyrr til íbúa í nærliggjandi hverfum þar sem samkomutakmarkanir dróu mikið úr akstri á Höfuðborgarsvæðinu á meðan stór hluti íbúa vann og lærði heima. Það felst margvísleg hagræðing í því að geta keypt helstu nauðsynjar nálægt heimilinu, sparar bæði tíma og kostnað. Það er auk þess þægilegt og umhverfisvænt þar sem það dregur úr akstri og gerir fleirum kleift að kjósa bíllausan lífstíl með því að sinna helstu erindum í göngu- eða hjólafæri.

Til viðbótar við fyrrnefnt Garðatorg á Reginn nokkra hverfiskjarna eins og Litlatún í Garðabæ, Hólagarð í Breiðholti og Vínlandsleið í Grafarholti. Í þessum kjörnum er fjölbreytt verslun og þjónusta í boði, t.d. dagvara, gjafavara, byggingavörur, bakarí, ísbúðir, veitingastaðir og fleira. Smáralind er jafnframt að breytast í hverfiskjarna fyrir þá þúsundir íbúa sem eru að flytja í ný hverfi umhverfis Smáralind. Jafnframt má segja að Höfðatorg, Egilshöll og Hafnartorg veiti mikilvæga hverfisþjónustu eins og veitingaþjónustu og afþreyingu fyrir alla þá sem sækja vinnu, verslun eða afþreyingu í þeim kjörnum.

Sérhæfðar verslanir - staðsettar við stofnleiðir

Eignasafn Regins í öðrum fasteignum fyrir verslanir og þjónustu er dreift víðs vegar um höfuðborgarsvæðið auk eigna á Akureyri og Reykjanesbæ. Meðal annars er um að ræða eignir í Skútuvogi og Lágmúla, sterkum verslunar- og þjónustusvæðum nálægt helstu stofnleiðum sem þó flokkast ekki undir kjarnasvæði Regins. 

Atvinnuhúsnæði og almennur markaður

Fasteignasafn Regins er fjölbreytt, hvort sem litið er til gerðar eigna, stærðar, gæða eða staðsetningar. Reginn á því auðvelt með að bjóða lausnir sem henta fyrirtækjum með ólíkar þarfir og auðvelt með að bjóða lausnir ef þarfir fyrirtækja taka breytingum.

Á sviðinu Atvinnuhúsnæði og almennur markaður er allt skrifstofuhúsnæði í eignasafni félagsins sem ekki er leigt út til opinberra aðila, allt iðnaðar, geymslu og lagerhúsnæði, auk hótela félagsins.

Með því að hafa þessar einingar inn á sér sviði hafa skapast tækifæri til að byggja upp enn frekari sérhæfingu sem mun hjálpa félaginu að vera leiðandi aðili í lausnum sem mæta þörfum markaðarins.

Á árinu 2020 hefur verið sterk eftirspurn eftir atvinnuhúsnæði á almennum markaði og hefur útleiga gengið vel. Sérstakalega hefur verið aukin eftirspurn eftir hágæða skrifstofuhúsnæði og minna lagerhúsnæði. Fyrirtæki í ákveðnum greinum eru farin að horfa meira til aukinna gæða við val á skrifstofuhúsnæði, og má þar helst nefna fyrirtæki í fjármála-, fjártækni- og upplýsingatæknigeiranum. Félagið hefur getað brugðist vel við þeirri eftirspurn með hágæða rýmum svo sem á Höfðatorgi, Borgartúni, Ofanleiti og víðar. Til að mæta þessari eftirspurn og styðja við þessa þróun er í farvatninu uppbygging á hágæða umhverfisvænum skrifstofubyggingum t.d. í Smárabyggð og Lágmúla, svokallað C40 verkefni. Með tilkomu þessara bygginga er það okkar mat að Regin muni skapa sér ákveðna sérstöðu á þessum markaði. Eftirspurn eftir minna lagerhúsnæði hefur félagið að mestu getað svarað í eignum sínum á hraunum í Garðabæ og Hellum í Hafnarfirði en ljóst er að þörf er á auknum valkostum í minna lagerhúsnæði.

Á árinu hóf Regin rekstur á svokölluðum skrifstofusetrum á sínum kjarnasvæðum sem felur í sér útleigu á stökum skrifstofum, og er það gert til að mæta aukinni þörf meðal minni fyrirtækja og aðila sem þurfa lítil rými og geta svo vaxið áfram innan félagsins. Skrifstofusetur eru nú á fjórum stöðum þ.e. Tryggvagötu 11, Turninum í Höfðatorgi, Ármúla 4 og 6 og Fellsmúla 26.

Skrifstofuhúsnæði í útleigu til einkaaðila nemur um 23% af tekjum og 22% af fermetrum í samstæðu Regins, iðnaðar, geymslu og lagerhúsnæði er um 10% af tekjum og 14% af fermetrum. Hótel eru um 4,5% af fermetrum safnsins og hafa skilað tæpum 9% af tekjum samstæðunnar undanfarin ár en einungis um 6% árið 2020 vegna COVID faraldursins. Samanlagt eru á þessu sviði því um 39% af tekjum og 41% af fermetrum í safni Regins. Eignasafn Regins í þessum flokki telur 63 fasteignir sem eru um 153.200 fermetra. Fjöldi leigutaka í eignum sem heyra undir sviðið er 199.

Staðsetning eigna á í þessum flokki er dreifð en stærstu eignir eru Katrínartún 2, Ofanleiti 2, Mjölnisholt 12-14, Hafnarstræti 83-89 og Íshella 8.

Skrifstofuhúsnæði

Stærstur hluti eigna í þessum flokki eru á höfuðborgarsvæðinu, en einnig á Akureyri. Minni eignir eru staðsettar á Egilsstöðum, Ísafirði, Reykjanesbæ og Selfossi. Langstærsti hluti fermetra er í póstnúmerum 105 og 108.
Meðal stærstu leigutaka eru Verkís, Árvakur og Landsbankinn. Af nýjum leigutökum á árinu 2020 má nefna Wise sem tóku bæði á leigu húsnæði í Ofanleiti í Reykjavík og á Skipagötu á Akureyri.

Iðnaðar, geymslu- og lagerhúsnæði

Eignir í þessum flokki eru nánast allar staðsettar á höfuðborgarsvæðinu, stærstur hluti í Molduhrauni í Garðabæ og á Völlum/Hellum í Hafnarfirði.
Meðal stærstu leigutaka eru Tempra, Ísafoldarprentsmiðja, Sjóklæðagerðin og Valka. Af nýjum leigutökum á árinu 2020 má nefna HS bílaréttingar og sprautun.

Hótel

Hótel félagsins eru öll vel staðsett og hluti er í byggingum sem eru þekkt kennileiti. Auk hótelanna fjögurra, Apótek hótel, Hótel Klett, Hótel Óðinsvé og Hótel Kea er í eignasafni Regins lúxushótelið Tower Suites sem leigir út 8 svítur á efstu hæð turnsins í Katrínartúni 2.

Stærstu leigutakar eru Kea hótel og Hótel Klettur.